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法院判定:確認房屋買賣無效后,應恢復原所有

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裁判要旨】夫妻一方與第三人惡意串通,擅自出售共有房產的,買賣合同無效。因合同所取得的財產應相互返還,房屋原登記于夫妻一方的,應恢復登記至其名下。

【案情】2008年,楊天倫與楊俊琴共同購買了重慶市大渡口區的一套房屋,產權人登記為楊俊琴。楊俊琴未經楊天倫同意于2010年12月3日與其姨侄女孫楊簽訂了買賣合同,將房屋賣給孫楊。楊天倫于12月20日因工傷去世。孫楊于2011年1月6日取得房產證。楊天倫的父親楊正祿、楊天倫與前妻的女兒楊瑩認為楊俊琴與孫楊惡意串通,未經該房屋共有人楊天倫的同意而出賣該房屋,侵犯了楊天倫的財產所有權,請求法院確認楊俊琴與孫楊簽訂的房屋買賣合同無效并恢復產權登記原狀。

【裁判】重慶市大渡口區人民法院經審理認為,被告楊俊琴未經楊天倫同意,將與楊天倫的夫妻共同財產出售給孫楊,侵犯了楊天倫的財產權利,主觀上有惡意,事后也未得到楊天倫及其繼承人的追認;孫楊系楊俊琴之姨侄女,自認與楊俊琴夫婦往來密切,故其應當知道楊俊琴出售的房屋是夫妻共同財產。孫楊明知楊俊琴單方出賣而低價購買,二人轉讓房屋屬惡意串通,故轉讓合同無效。因楊天倫已去世,應當由二原告繼承對該房屋的共有權。判決房屋買賣合同無效,孫楊將房屋返還給楊俊琴及二原告。

被告楊俊琴不服一審判決,提起上訴。重慶市第五中級人民法院經審理認為,確認楊俊琴與孫楊所簽訂的房屋買賣合同無效后,恢復訟爭房屋原狀,應將房屋恢復登記到原產權人楊俊琴名下。一審判決由孫楊將房屋返還給楊俊琴及二原告不當,將此項改判為將該房屋恢復登記于楊俊琴名下。

【評析】本案一、二審法院均認定買賣合同無效是正確的。

首先,涉訴房產系楊俊琴與楊天倫在夫妻關系存續期間共同購買,應認定為夫妻共同財產。其次,楊俊琴出售該房時未征得共有人楊天倫的同意,也無證據證明楊天倫知道其出售共有房屋,屬無權處分,損害了楊天倫的合法權益。最后,孫楊與楊俊琴是親戚,與楊俊琴夫婦往來密切,其應當知道涉訴房屋為夫妻共同財產,且孫楊也無法舉出購買訟爭房屋的付款憑證,故孫楊非善意購買人,兩被告屬惡意串通轉移房產,所簽訂的房屋買賣合同無效。

一、二審法院對于合同無效后的處理結果不相同,本案中,妻子與侄女惡意串通,侵犯了丈夫的權益。但丈夫已離世,其財產遭受損失,會使繼承人喪失對損失財產的繼承,原告雖是以買賣合同無效起訴,但其目的是通過確認合同無效,恢復楊天倫的房產權利,以便實現自己的繼承權,這是原告起訴的基礎。一審法院的裁判即基于這個思路:確認合同無效后,涉訴房產應該返還,仍是夫妻共同財產,而此時丈夫已去世,根據繼承法的規定,應由繼承人繼承其份額。于是判決將房屋直接返還給楊俊琴和楊天倫的父親、女兒。但這樣判決實際上是處理了兩個法律關系,一是買賣合同無效,二是繼承糾紛。然而,一審法院的判決并不正確。

二審法院則認為,本案是確認買賣合同無效糾紛,并非繼承糾紛。本案楊俊琴與孫楊簽訂的房屋買賣合同被確認無效后,孫楊應該返還房屋,同時,應恢復房產登記于楊俊琴名下。這時,房屋仍是楊俊琴與楊天倫的共同財產,原告亦有權繼承,為了進一步爭取權益,原告可另行提起繼承之訴。




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